近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语)债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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