导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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