文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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