文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支发字有几画，发字有几画五行什么(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhu发字有几画，发字有几画五行什么ǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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