饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zà作家许地山简介，许地山简介资料i)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平(作家许地山简介，许地山简介资料píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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