饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了trong>

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。