此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户(hù夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音)，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一(yī)千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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