近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分(f大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别ēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)预(yù)测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(sh大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别àng)述负责人也称。

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