近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(z你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思uì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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