万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好>

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(l自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好ěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zh自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好ōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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