OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(阴肖是指哪几个肖chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一阴肖是指哪几个肖(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三(sān)周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和阴肖是指哪几个肖联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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