“现在的房地(dì)产(chǎn)很(hěn)难(nán)再出现像过去十年的系(xì)统性行(xíng)情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度(dù)从(cóng)板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看(kàn)，无(wú)论是(shì)业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再(zài)往下的(de)空(kōng)间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻(xún)找房地产个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发资金来源，可以发(fā)现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房(fáng)企(qǐ)贷款的(de)，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些(xiē)有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个方面(miàn)都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国(guó)资背景的民营房企股价大(dà)多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融资成本(běn)是否是行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时(shí)满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的(de)国央(yāng)企(qǐ)房企，其(qí)财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注意的(de)是，在(zài)2022年(nián)，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及(jí)过(guò)于激进的(de)扩张拿(ná)地(dì)节奏也有可能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由(yóu)此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速(sù)的开(kāi)盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的(de)楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹(dàn)药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一(yī)线城市，另外(wài)一半也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线(xiàn)城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年(nián)期间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好，可(kě)能会(huì)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么(me)如(rú)何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持(chí)续(xù)居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行(xíng)较积极的(de)拿地策略(lüè)的同时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司的扩(kuò)张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出，实(shí)际上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在各维度(dù)的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确(què)实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)。根据一(yī)季报，该资产公司(sī)的几只产品(pǐn)合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身(shēn)的基本面表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产(chǎn)“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近六成。近三年持续(xù)稳(wěn)居杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)较(jiào)突(t自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好ū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前(qián)十(shí)，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端(duān)息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国(guó)房地产行业在进入存(cún)量(liàng)房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因(yīn)为居(jū)民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美国过(guò)去(qù)的数(shù)据充分说(shuō)明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和(hé)内(nèi)装相关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季度报(bào)告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理曹名长在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧(huì)眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十(shí)大(dà)流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)家居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好(qián)述上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理举例(lì)分析：“物业服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服(fú)务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之(zhī)后(hòu)，经(jīng)过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提(tí)价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固(gù)定人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有(yǒu)那么满意，能做到(dào)提价难(nán)度是非常(cháng)大(dà)的(de)。但(dàn)是该公(gōng)司(sī)能在业内做(zuò)到(dào)到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

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