万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产纪梵希口红属于什么档次，一张图看纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次懂口红档次界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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