导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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