OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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