5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.024斤是多少克，0.4斤是多少克％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(4斤是多少克，0.4斤是多少克běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zh4斤是多少克，0.4斤是多少克ǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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