饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(mín庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思g)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的(de)负担，而且这庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思些(xiē)服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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