“现在的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去(qù)十(shí)年的(de)系统性行情(qíng)。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机(jī)构和投(tóu)资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空(kōng)间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率较低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地(dì)产的(de)开(kāi)发资金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银(yín)行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个行业出(chū)现了(le)一个(gè)很明显的(de)分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)在资本市(shì)场表现相对较好，但没(méi)有国(guó)资背景的(de)民营房(fáng)企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视企业的(de)成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负(fù)债率）是不(bù)是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也(yě)是业内最(zuì)低的(de)；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国央(yāng)企“三道(dào)红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上完(wán)全健康的仍是(shì)少(shǎo)数。而更(gèng)加(jiā)值(zhí)得注意(yì)的是(shì)，在(zài)2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步(bù)考验着国央企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有助于房(fáng)企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判(pàn)未来市场，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置(zhì)的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例(lì)都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了(le)，其开始在一线城(chéng)市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该(gāi)房企(qǐ)新购入地(dì)块也实现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储(chǔ)备了(le)很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和二(èr)线(xiàn)城(chéng)市；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民(mín)营(yíng)企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一家房企的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要还是(shì)看(kàn)房企的净(jìng)负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例(lì)如(rú)果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避(bì)公司净负(fù)债(zhài)率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负(fù)债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度(dù)与净负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如国央企的(de)融资成(chéng)本(běn)更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合(hé)型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。<一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音/p>

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面表现存(cún)在(zài)一定关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多(duō)维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家(jiā)机(jī)构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团发布(bù)公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至(zhì)存量一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要包括中介服(fú)务、家用电器(qì)、物(wù)业管理、家(jiā)居用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环(huán)节与上游材(cái)料(liào)端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家居(jū)领域(yù)，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着(zhe)时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会(huì)越来越多。美(měi)国过去的数据(jù)充分(fēn)说明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增长却一(yī)直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂居前两位的(de)都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新(xīn)价值和(hé)私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的(de)两只基金都(dōu)是(shì)价值派(pài)基金(jīn)经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链股票还(hái)有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年曾(céng)经(jīng)风光一(yī)时(shí)的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出(chū)曙光(guāng)，家居(jū)板(bǎn)块中年(nián)内(nèi)表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发(fā)策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类(lèi)标的(de)情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东，其(qí)也成为他的独(dú)门(mén)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来(lái)越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过(guò)这类标(biāo)的大多在(zài)香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的(de)，每年到(dào)期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物(wù)业(yè)公司很容(róng)易(yì)一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固定人员成本(běn)的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客(kè)户没有那(nà)么满意(yì)，能做到提价难度是非常大(dà)的。但(dàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司能在业内做(zuò)到到(dào)期之后提价(jià)率比(bǐ)较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

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