文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(z功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思hù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(s功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思hí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思