近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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