导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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