万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，凝神静气的意思，凝神静气的意思解释最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳凝神静气的意思，凝神静气的意思解释地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过凝神静气的意思，凝神静气的意思解释这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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