导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗mg alt="中(zhōng)国户均(jūn)几套房(fáng)？| 民生·周(zhōu)君芝(zhī)团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808975.png">

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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