OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(g戊申年是哪一年ào)中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)戊申年是哪一年明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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