5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理)极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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