OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产(ch建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗ǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到(dào)回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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