文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(b整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚ǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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