文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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