万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上(shà开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗ng)述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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