近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和(hé)分红(h弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗óng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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