文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次)像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qi军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次ān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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