文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(ch陈睿怎么了，b站陈睿事件ǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōn陈睿怎么了，b站陈睿事件g)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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