5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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