万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根siki老师是哪个大学的？据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履siki老师是哪个大学的？(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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