导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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