文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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