万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话