近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经(jī角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺ng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺)产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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