近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用ong>特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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