万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，复活的作者是谁，复活的作者是谁暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融复活的作者是谁，复活的作者是谁(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

复活的作者是谁，复活的作者是谁　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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