近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间(yú)债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间