5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)2总监和经理哪个大8日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的总监和经理哪个大回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu总监和经理哪个大)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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