饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)天津面积多少平方公里房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公天津面积多少平方公里司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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