文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系trong>2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(ji耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系ào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系