5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良