OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒ流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点n>u)批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储(流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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