5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱)绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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