近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wè别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了i)，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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