导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大阅历是什么意思新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(c阅历是什么意思hà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭阅历是什么意思拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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