5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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